Chinas Immobilienprobleme verschlimmern sich und die Rufe nach mutigerer politischer Hilfe werden immer lauter

Chinas Immobilienprobleme nehmen zu. Potenzielle Hauskäufer halten sich zurück, was zu schwachen Umsätzen führt, was die dringende Notwendigkeit für politische Entscheidungsträger verstärkt, die Unterstützung für die Branche zu verstärken.

Die Verkäufe neuer Häuser für die Top-100-Entwickler gingen im Juni und Juli letzten Jahres um etwa ein Drittel zurück, nachdem sie zu Beginn des Jahres zweistellig gewachsen waren, sagte Edward Chan, Principal bei S&P Global Ratings. Da die meisten Wohnungen in China vor der Fertigstellung ausverkauft sind, dürften schwache Neubauverkäufe zu großen Cashflow-Problemen für Entwickler führen.

„Wir glauben, dass sich die Situation aufgrund des Country Garden-Vorfalls wahrscheinlich verschlimmert“, sagte Chan am Donnerstag in einem Telefoninterview mit CNBC. Er fügte hinzu, dass er bisher keine Verbesserung bei den Verkäufen neuer Häuser festgestellt habe.

Während eine Reihe von Daten auf eine rasche Verlangsamung der Wirtschaft hindeuten, erschwert diese mangelnde Verbesserung in Verbindung mit einem drohenden Zahlungsausfall bei Country Garden es Immobilienentwicklern, Geld zu beschaffen.

Am späten Donnerstag beantragte der weltweit höchstverschuldete Immobilienentwickler Evergrande in den USA Insolvenzschutz und erschütterte damit das Vertrauen der Anleger.

Die sich verschärfende Vertrauenskrise erhöht den Druck auf die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt.

Chinas Immobiliensektor ist seit 2020 ins Wanken geraten, als Peking hart gegen die Verschuldung von Immobilienentwicklern auf dem Festland vorging.

Jahrelanges explosionsartiges Wachstum führte zur Entstehung von Geisterstädten, da das Angebot die Nachfrage überstieg und Entwickler versuchten, aus der Nachfrage nach Wohneigentum Kapital zu schlagen und in Immobilien zu investieren.

Diese Maßnahmen, bekannt als Chinas „drei rote Linien“-Politik, beziehen sich auf drei spezifische Bilanzbedingungen, die Entwickler erfüllen müssen, wenn sie mehr Schulden aufnehmen wollen.

Die Regeln verlangen von Entwicklern, ihre Schulden im Verhältnis zum Cashflow, den Vermögenswerten und der Kapitalausstattung des Unternehmens zu begrenzen, wobei der schuldenbelastete Entwickler Evergrande Ende 2021 erstmals in Zahlungsverzug geriet.

JP Morgan sagte in einer Notiz, dass ein Zahlungsausfall von Country Garden die Zahl der weltweiten Zahlungsausfälle in den Schwellenländern seit Jahresbeginn um 9,9 Milliarden US-Dollar erhöhen könnte, sodass sich die Gesamtausfälle im chinesischen Immobiliensektor im Jahr 2023 auf bisher 17 Milliarden US-Dollar belaufen könnten 15.

Die US-Investmentbank geht davon aus, dass chinesische Immobilien im Jahr 2023 fast 40 % des gesamten Ausfallvolumens in Schwellenländern ausmachen werden.

Ein Großteil der Probleme von Country Garden hängt mit der enormen Präsenz des Unternehmens in weniger entwickelten Teilen Chinas zusammen, die als Städte der unteren Klasse bekannt sind. Etwa 61 % der Projekte werden von Unternehmen durchgeführt Geschäftsbericht 2022in diesen unterentwickelten Städten, wo das Wohnungsangebot die Nachfrage übersteigt.

„Die Verkaufsleistung von Country Garden war ziemlich katastrophal“, sagte Chan von S&P Global und stellte fest, dass die Verkäufe im Juni und Juli im Jahresvergleich um etwa 50 % zurückgingen.

Laut Chan begannen die Umsätze in Städten der unteren Preisklasse im Mai zu sinken, während in Städten der höheren Preisklasse in den folgenden Monaten ein Rückgang der Umsätze zu verzeichnen war.

Aufgrund der Probleme von Country Garden werde es für Chinas gesamten Immobilienverkauf „immer schwieriger“, den S&P-Kernstatus von 12 Billionen Yuan auf 13 Billionen Yuan in diesem Jahr zu erreichen, sagte Chan.

„Anstelle einer L-Form könnte es eine absteigende Leiter sein“, sagte er.

Chan sagte, dass Standard & Poor’s im chinesischen Immobiliensektor in diesem Jahr einen Umsatz von 11 Billionen Yuan und im Jahr 2024 einen Umsatz von 10 Billionen Yuan erzielen werde.

Das ist immer noch etwa die Hälfte dessen, was die Immobilienmarktverkäufe des Landes auf ihrem Höhepunkt im Jahr 2021 ausmachten – nach Angaben von Chan lagen sie bei 18 Billionen Yuan.

Bei der Wirtschaftsüberprüfungssitzung zur Jahresmitte im Juli versprachen die führenden Politiker Chinas, „die Politik rechtzeitig anzupassen und zu verbessern“ für den bedrängten Immobiliensektor.

Bisher haben sie ihren Plan, sich an die „großen Veränderungen“ in der Dynamik von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt anzupassen, nicht klar dargelegt.

„Die Schuldenprobleme von Country Garden und die Unsicherheit über staatliche Unterstützung verstärken die allgemeine Besorgnis auf dem chinesischen Immobilienmarkt“, schrieb Louise Law, Chefökonomin bei Oxford Economics, in einer Notiz vom 11. August.

Angesichts der Konsolidierung des chinesischen Immobiliensektors inmitten der Schulden- und Kreditkrise sind staatliche Entwickler besser für Wachstum positioniert als nichtstaatliche Entwickler.

Laut Daten von Natixis Corporate and Investment Banking verzeichneten staatliche Projektträger in den ersten sieben Monaten dieses Jahres einen Umsatzanstieg von 48 % im Vergleich zum Vorjahr, während nicht staatliche Projektträger einen Umsatzrückgang von 19 % verzeichneten.

Dies erhöht die Fähigkeit staatseigener Entwickler, Grundstücke von lokalen Regierungen zu kaufen, da starke Hausverkäufe den Cashflow steigern.

„Derzeit werden 87 % der Grundstückskäufe verkauft [state-owned enterprises]Wie erwarten Sie? [privately owned enterprises] Um das Wachstum zu steigern? sagte Gary Ng, Chefökonom bei Natixis, am Dienstag in einem Telefoninterview.

Daten von Natixis zeigten, dass 87 % der wertmäßigen Grundstückskäufe für das Jahr bis Juli von staatseigenen Bauträgern stammten, ähnlich wie im letzten Jahr. Die Daten zeigten, dass dieser Wert von 59 % im Jahr 2021 deutlich gestiegen ist.

Ng geht davon aus, dass staatliche Entwickler in Zukunft mehr Anteile am chinesischen Immobilienmarkt haben werden. Er sagte jedoch, dass nichtstaatliche Entwickler in der Vergangenheit zwar Probleme mit der Hebelwirkung gehabt hätten, die Tatsache, dass so viele staatliche Entwickler in der Branche seien, es jedoch schwierig machen könne, die tatsächliche Nachfrage vorherzusagen.

Die zugrunde liegende Nachfrage nach Wohnraum in erstklassigen Städten bleibt jedoch recht stabil und ungenutzt und könnte nachlassen, sobald mehr Klarheit in der Politik herrscht.

„Eine rechtzeitige Politik zur Stabilisierung der Nachfrage und des Umsatzes in höher gelegenen Städten wird sehr wichtig sein“, sagte Chan von S&P Global.

„Wenn dies im Laufe der Zeit gelingt, kann die Stabilisierung auf untergeordnete Städte ausgeweitet werden. Aber das wird länger dauern.“