Die NAR-Vereinbarung tritt heute in Kraft: Hier erfahren Sie, was sich ändert und warum

CNN
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Am Samstag traten offiziell neue Regeln in Kraft, die regeln, wie die meisten Immobilienfachleute in den Vereinigten Staaten Geschäfte tätigen – und die Änderungen könnten die Art und Weise, wie Amerikaner Häuser kaufen und verkaufen, auf den Kopf stellen.

Die National Association of Realtors, der mächtige Handelsverband mit 1,5 Millionen Mitgliedern, genehmigte die Regeln im Rahmen eines Vergleichs in Kartellrechtsstreitigkeiten über 418 Millionen US-Dollar. Die Regeln zielen darauf ab, die Art und Weise zu ändern, wie Immobilienmakler bezahlt werden und wer sie bezahlt. Es ist die größte Änderung der Organisationsregeln seit mindestens einer Generation.

In einer Erklärung sagte Kevin Sears, Präsident der National Association of Realtors, dass die Änderungen „dazu beitragen, den Verbrauchern mehr Klarheit und Auswahl beim Kauf und Verkauf eines Hauses zu geben“.

„Ich bin zuversichtlich, dass unsere Mitglieder in der Lage sind, sich auf diese Entwicklung in unserer Branche vorzubereiten und sie anzunehmen und den Verbrauchern dabei zu helfen, sich in der neuen Landschaft zurechtzufinden“, sagte er.

Folgendes müssen Sie wissen:

In der Vergangenheit wurde von Käufern nicht erwartet, dass sie ihren Immobilienmakler direkt bezahlen. Dies liegt daran, dass die Provisionsgebühren des Immobilienmaklers – sowohl für den Makler des Käufers als auch für den Makler des Verkäufers – vom Hausverkäufer bezahlt werden.

Ausschüsse Die Gebühr beträgt in der Regel 5 % oder 6 % des Verkaufspreises des Hauses. Für ein Haus im Wert von 450.000 US-Dollar, was ungefähr dem durchschnittlichen Hauspreis in den Vereinigten Staaten entspricht, müsste der Verkäufer also für Gebühren in Höhe von 27.000 US-Dollar verantwortlich sein. Viele Experten haben erwähnt Diese Provisionen seien in den Listenpreis der Häuser eingebaut und hätten die Immobilienpreise in die Höhe getrieben, sagte er.

Aber ab dieser Woche dürfen Verkäufermakler keine Provisionsgebühren mehr für Käufermakler bei mehreren Listing-Diensten bewerben, die Immobilienmakler nutzen, um zum Verkauf stehende Häuser aufzulisten und zu finden und Transaktionen zu erleichtern.

Das bedeutet, dass der Makler des Käufers die Datenbank nicht mehr nutzen kann, um nach Häusern zu suchen, die darauf basieren, wie viel sie erhalten werden, eine Praxis, die als „Steuerung“ bezeichnet wird. Kritiker behaupten, dass dies dazu geführt habe, dass einige Makler die Präsentation von Häusern, die den Kriterien ihrer Kunden entsprächen, nicht gezeigt hätten, nur weil der Verkäufer unter dem Marktpreis liegende Provisionssätze anbot.

„Da es keine Provision mehr für die MLS gibt, ist es schwieriger, Sie anzuleiten, weil Sie nicht einfach nach 3 %-Provisionen suchen können“, sagte Tanya Munster, Rechtsprofessorin an der University of Buffalo School of Law. „Das können Sie immer noch.“ Rufen Sie alle an und finden Sie heraus, wie die Situation ist, aber das macht „schwieriger“.

Die zweite Änderung betrifft die Beziehung zwischen potenziellen Hauskäufern und Immobilienmaklern. Käufer müssen nun eine rechtsverbindliche Vertretungsvereinbarung mit ihrem Makler unterzeichnen, bevor sie gemeinsam mit der Hausbesichtigung beginnen können.

Diese Vereinbarungen dienen dazu, Hauskäufern mitzuteilen, wie ihr Makler die Provision verdienen wird. Wenn die Verkäufer nicht bereit sind, die Provision des Maklers zu zahlen, kann der Käufer für diese Zahlung verantwortlich sein. Es soll Käufer auch darüber informieren, dass diese Provision vollständig verhandelbar ist.

„Die Idee ist, dass, wenn Käufer erkennen, dass sie Provisionen aushandeln können, und wenn sie diese tatsächlich zahlen, nicht der Verkäufer, dies zu einem stärker integrierten Marktplatz und möglicherweise in der Zukunft zu einem besseren Dienstleistungsangebot führen könnte“, sagte Norm Miller. Emeritierter Professor für Immobilien an der Universität von San Diego. „Eher vergleichbar mit anderen entwickelten Ländern.“

Ein wesentliches Element dieser Vereinbarungen besteht darin, dass der Makler des Käufers nicht mehr Entschädigung erhalten kann, als der Käufer ursprünglich vereinbart hatte, selbst wenn der Verkäufer bereit ist, mehr anzubieten.

Auf ihr WebseiteDie National Association of Realtors sagte, diese beiden Änderungen „entfernten jegliche theoretische Orientierung, da ein Makler keine höhere Vergütung erhalten würde, wenn er einen Käufer zu einem bestimmten Angebot verwies, weil dieser ein ‚höheres‘ Vergütungsangebot hatte.“

Eine abschließende Anhörung zur Genehmigung ist für den 26. November geplant, aber ein Richter erteilte der Einigung der National Association of Realtors im April eine vorläufige Genehmigung.

Einige Maklerunternehmen haben erkannt, dass Käufer möglicherweise nervös sind, wenn sie etwas unterzeichnen, das sie an eine rechtsverbindliche Beziehung mit einem Makler bindet, bevor sie mit der Hausbesichtigung beginnen. Deshalb haben sie kurzfristige Verträge mit einer Laufzeit von einer Woche oder vielleicht sogar einer Stunde abgeschlossen, damit sich Käufer vor der Bindung mit dem Makler vertraut machen können.

Aber Munister warnte Käufer, dass sie vorsichtig sein sollten, wenn sie irgendeine Art von rechtsverbindlichem Vertrag unterzeichnen, ohne ihn sorgfältig zu lesen.

„Sie werden alle möglichen Versionen dieser Vereinbarungen finden, die von Staat zu Staat, von Maklerfirma zu Maklerfirma unterschiedlich sein werden. Am Ende könnte es Tausende davon geben“, sagte sie. „Meine Sorge ist, dass Käufer und Verkäufer sich unüberlegt für etwas entscheiden und dann überrascht sein könnten, wenn die Dinge nicht ihren Vorstellungen entsprechen.“

Leo Pareja, CEO von EXP Realty, einem der größten Immobilienmakler Amerikas, sagte gegenüber CNN, dass er die Käuferverträge seines Unternehmens vereinfacht formuliert habe, um mögliche Verwirrung zu vermeiden.

„Es ist so konzipiert, dass ein Verbraucher es in seiner Einfahrt lesen kann, ohne das Gefühl zu haben, dass er sich in einer unbequemen Position befindet“, sagte Pareja. „Man braucht kein Jurastudium, um es zu lesen.“

Pareja beschloss, seine Verträge allgemein zugänglich zu machen, damit auch andere Unternehmen sie nutzen können.

„Wir wollen nur, dass Verbraucher und Agenten in Zukunft möglichst wenig Reibungsverluste haben, denn das ist das Letzte, was wir jetzt brauchen“, sagte er.

Einige Immobilienexperten haben gewarnt, dass die neuen Regeln eine abschreckende Wirkung auf den Hauskaufmarkt haben könnten, da die Zahl der Käufer nun möglicherweise steigt Es wird erwartet, dass sie in der Lage sein werden, ihre Kunden mit Bargeld zu bezahlen.

Aber Munister sagte, sie glaube, dass die Änderungen den Verbrauchern langfristig helfen werden.

„Ich denke, das Beste für Käufer und Verkäufer von Eigenheimen ist, dass die Provisionssätze mit der Zeit sinken“, sagte sie.

Es ist jedoch noch unklar, ob die Kosten für den Kauf und Verkauf von Häusern in den USA für die meisten Menschen sofort günstiger werden.

„Ich denke, irgendwann wird jemand sagen: ‚Lasst uns über den Preis konkurrieren‘“, sagt Miller von der University of San Diego. „Wenn es ein großes Unternehmen ist, könnte das zu einer Revolution führen. Aber wann wird das passieren? Ich weiß es nicht.“ .“

Miller geht davon aus, dass die Hypothekenzinsen kurzfristig einen größeren Einfluss auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum haben werden als jede einzelne Regeländerung.

Der durchschnittliche 30-jährige Festhypothekenzinssatz erreichte kürzlich 6,49 %, was im Vergleich zur jüngeren Geschichte immer noch hoch ist, aber nahe dem niedrigsten Stand seit mehr als einem Jahr liegt.

„Dies hat einen viel größeren Einfluss auf die Erschwinglichkeit als alles, worüber wir hier sprechen“, sagte Miller. „Wenn die Hypothekenzinsen weiter sinken, werden die Regeländerungen im Vergleich kaum mehr als Rauschen in der Gleichung sein.“