LaSalle Plaza wird mit einem starken Preisnachlass verkauft. Neuer Eigentümer fügt Pickleball-Feld hinzu

Bürogebäude in der Innenstadt von Minneapolis haben in den letzten zwei Jahren rapide an Wert verloren, doch einige Investoren sehen jetzt eine Chance.

Das LaSalle Plaza, ein 30-stöckiger Büroturm aus Stein und Glas in der Innenstadt von Minneapolis, wurde diese Woche für etwa die Hälfte seines geschätzten Steuerwerts verkauft und ist damit eines der ersten hochkarätigen Bürogebäude, die seit Beginn der Pandemie zum Verkauf angeboten wurden.

Hempel Real Estate in den Twin Cities hat den Turm gekauft – in der 800 LaSalle Ave. Etwa einen halben Block von der Hennepin Street entfernt – und plant, stark in die Modernisierung des Gebäudes zu investieren. Bei einigen davon wird es sich um eine Modernisierung der Oberflächen des Gebäudes handeln, bei anderen handelt es sich jedoch um größere Projekte, einschließlich der Errichtung eines Indoor-Ballspielplatzes anstelle der leerstehenden Restaurantfläche. Für eine kleine Flotte von Cadillac Escalades wird es auch einen privaten Fahrdienst geben, um Gebäudemieter durch die Innenstadt von Minneapolis zu transportieren.

Der Verkauf ist ein Vertrauensbeweis in die Zukunft der Bürogebäude in der Innenstadt, spiegelt aber auch wider, wie sehr die Pandemie den zuvor florierenden Gewerbeimmobiliensektor getroffen hat.

„Wir wollen eine starke Position beziehen [in the downtown office sector]„Wir sind der Meinung, dass es jetzt an der Zeit ist, dass der Markt wieder auf die Grundlinie zurückkehrt, auf der der Markt jetzt Sinn macht“, sagte Josh Kresnak, CEO von Humble.

Wie andere Gebäude in der Innenstadt. LaSalle Plaza hat seit Beginn der Pandemie rapide an Wert verloren. Im Jahr 2020 – zahlbar im Jahr 2021 – erreichte der Wert des Turms laut Immobilienunterlagen des Hennepin County einen Höchstwert von knapp über 103 Millionen US-Dollar.

Einer mit dem Deal vertrauten Quelle zufolge wurde das Gebäude für 46 Millionen US-Dollar verkauft, was weit unter seinem derzeit geschätzten Marktwert von 87 Millionen US-Dollar liegt.

Humble kaufte die Schulden im Wesentlichen von der in Milwaukee ansässigen Northwestern Mutual, die sie vom Vorbesitzer, dem Illinois State Teachers Retirement System, erwarb, sodass die Vertragsbedingungen nicht veröffentlicht wurden.

Jüngsten Daten eines städtischen Sachverständigen zufolge verlieren die teuersten Bürogebäude in der Innenstadt des Central Business District (CBD) rapide an Wert, was Millionen von Dollar an Grundsteuereinnahmen aus der Stadtkasse zieht.

Das Gebäude sei zu gut, um es sich entgehen zu lassen, sagte Kersnak, obwohl die Leerstände im zentralen Geschäftsviertel der Stadt mittlerweile auf Rekordniveau liegen.

„Wir haben an der Seitenlinie gesessen und darauf gewartet, dass sich der Markt anpasst“, sagte Kersnak. „Die Preise schossen in die Höhe.“

Bis zum Jahr 2105 war Hempel stark in Bürogebäuden in der Innenstadt vertreten und besaß seit 2006 mehrere davon. Obwohl unklar ist, ob und wann sich die Büroauslastung wieder normalisieren wird, ist Krsnak alles andere als pessimistisch. Zu den Büromarktaussichten der Stadt.

Während der Sektor immer noch Probleme hat, besteht eine enorme Nachfrage nach kleineren, hochwertigeren Büroflächen, um Mitarbeiter wieder ins Büro zu locken, sagte Krsnak aus der Innenstadt von Milwaukee, wo das Unternehmen bereits 200 Millionen US-Dollar in notleidende Geschäftsgebäude investiert hat.

Dieser Weg zur Qualität ist in der Innenstadt von Minneapolis bereits gut etabliert, wo der Wettlauf um die Modernisierung bestehender Büroflächen läuft, in der Hoffnung, neue Mieter zu ähnlichen oder besseren Konditionen als die aktuellen zu gewinnen.

Krsnak zufolge habe die Preisanpassung solche Gebäude für Investoren attraktiv gemacht, die die Gebäude mit einem ausreichenden Preisnachlass erwerben könnten, um größere Verbesserungen zu rechtfertigen und gleichzeitig hohe Mieten zu erzielen.

Obwohl die Leerstandsquote im CBD laut den neuesten Daten von Cushman und Wakefield bei rund 30 % liegt, kommt es laut Kersnak zu einer raschen Neuausrichtung des Marktes, da Gebäude umgebaut und bestehende Bürogebäude in Mietwohnungen umgewandelt oder abgerissen werden.

Er sagte, dass jetzt mindestens fünf Bürogebäude als Wohnobjekte umgebaut werden sollen, was im Wesentlichen dazu führen wird, dass zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche vom Markt verschwinden. Da im CBD keine neuen Bürogebäude gebaut werden, wird dieser Umbau dazu beitragen, einige freie Flächen vom Markt zu verdrängen.

Kersnak sagte, er habe zwar keine Zweifel daran, dass das Gebäude jetzt wertvoll sei, es sei jedoch schwierig gewesen, große Kreditgeber davon zu überzeugen, den Deal zu finanzieren.

„Ich bin durch das ganze Land geflogen“, sagte er. „Sie sagten, das Wort ‚Büro‘ habe vier Buchstaben.“

Allerdings gelang es ihm, sich die Finanzierung über lokale Kreditgeber zu sichern, wobei das Unternehmen auf eine 25-jährige Geschäftsbeziehung zurückblickte, indem ein komplexer „Split“-Kapitalpool geschaffen wurde, der es ihm ermöglichte, zwei Hypotheken für das Grundstück unter dem Gebäude und das Gebäude selbst zu sichern. Zu den Kreditgebern zählen Premier Bank, Trade Capital Bank und PACE Loan Group.

Der Bau des größtenteils aus Stein bestehenden Gebäudes in Kasuta wurde 1991 abgeschlossen. Es ist über 620.000 Quadratmeter groß, die 60.000 Quadratmeter großen Einzelhandelsflächen auf Straßen- und Skyway-Ebene nicht eingerechnet. Das Gebäude sei derzeit zu etwa 68 % belegt, sagte Kersnak.