New York Community Bancorp gibt Banken eine Immobilienwarnung in Höhe von 560 Milliarden US-Dollar heraus

(Bloomberg) – Der US-amerikanische Gewerbeimmobilienmarkt befindet sich seit Beginn der COVID-19-Pandemie in Aufruhr. Aber die New Yorker Bancorp-Community erinnerte daran, dass einige Kreditgeber gerade erst beginnen, den Schmerz zu erkennen.

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Die Entscheidung der Bank, ihre Dividende und Aktienreserven zu kürzen, führte zu einem Rekordverlust von 38 % und stürzte den KBW Regional Banking Index auf den schlechtesten Tag seit dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank im vergangenen März. Die japanische Bank Ozora Bank verschärfte die Immobiliensorgen, als sie vor einem Verlust im Zusammenhang mit Investitionen in amerikanische Gewerbeimmobilien warnte, was zu einem Rückgang ihrer Aktien im asiatischen Handel führte.

Diese Sorge spiegelt den anhaltenden Rückgang der Gewerbeimmobilienwerte wider, gepaart mit der Schwierigkeit, vorherzusagen, welche konkreten Kredite ausfallen könnten. Kennzeichnend für diese Phase sind die pandemiebedingte Verlagerung auf Fernarbeit und die schnell steigenden Zinssätze, die die Refinanzierung für angeschlagene Kreditnehmer teurer gemacht haben. Der milliardenschwere Investor Barry Sternlicht warnte diese Woche, dass der Büromarkt auf Verluste von mehr als einer Billion US-Dollar zusteuere.

Für Kreditgeber bedeutet dies, dass es möglicherweise zu weiteren Zahlungsausfällen kommt, da einige Vermieter Schwierigkeiten haben, ihre Kredite zu bezahlen, oder sich einfach von Gebäuden zurückziehen.

„Dies ist ein großes Problem, das der Markt berücksichtigen muss“, sagte Harold Bordwin, Direktor bei Keen-Summit Capital Partners LLC in New York, das sich auf die Neuverhandlung notleidender Immobilien spezialisiert hat. „Die Bilanzen der Banken berücksichtigen nicht, dass es viele Immobilien gibt, die sich bei Fälligkeit nicht amortisieren.“

Moody's Investors Service sagte, man prüfe, ob die Kreditwürdigkeit der New York Community Bancorp nach den Entwicklungen am Mittwoch auf Junk herabgestuft werden solle.

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Laut Tripp müssen Banken bis Ende 2025 mit fälligen Gewerbeimmobilien in Höhe von fast 560 Milliarden US-Dollar rechnen, was mehr als der Hälfte aller in diesem Zeitraum fälligen Immobilienschulden entspricht. Vor allem regionale Kreditgeber sind der Branche stärker ausgesetzt und werden wahrscheinlich stärker in Mitleidenschaft gezogen als ihre größeren Mitbewerber, da ihnen große Kreditkartenportfolios oder Investmentbankgeschäfte fehlen, die sie abschirmen könnten.

Laut einem im April veröffentlichten Bericht von JPMorgan Chase & Co. machen gewerbliche Immobilienkredite 28,7 % der Vermögenswerte kleiner Banken aus, verglichen mit nur 6,5 % bei großen Banken. Dieses Risiko hat zusätzliche Aufmerksamkeit seitens der Aufsichtsbehörden auf sich gezogen, die nach den regionalen Bankenturbulenzen im letzten Jahr bereits in höchster Alarmbereitschaft waren.

Während in den fast vier Jahren seit Ausbruch der Pandemie Probleme mit Immobilien, insbesondere bei Büros, offensichtlich waren, befand sich der Immobilienmarkt in gewisser Weise in der Schwebe: Aufgrund der Unsicherheit bei Käufern und Verkäufern gleichermaßen über den Wert von Gebäuden gingen die Transaktionen zurück . Nun wird erwartet, dass die Notwendigkeit, sich mit den drohenden Fälligkeiten der Schulden auseinanderzusetzen – und die Möglichkeit, dass die Fed die Zinssätze senkt – weitere Geschäfte auslösen wird, die zeigen, wie niedrig die Werte geworden sind.

Diese Rückgänge können drastisch sein. Das Aon Center, der dritthöchste Büroturm in Los Angeles, wurde kürzlich für 147,8 Millionen US-Dollar verkauft, etwa 45 % weniger als der vorherige Kaufpreis im Jahr 2014.

„Banken – Gemeindebanken, Regionalbanken – haben die Dinge nur sehr langsam auf den Markt gebracht, weil sie es nicht mussten, sondern sie bis zur Fälligkeit hielten“, sagte Borduin. „Sie manipulieren den wahren Wert dieser Vermögenswerte.“

Mehrfamilienkredite

Zu den Spannungen um kleine Kreditgeber kommt noch die Unvorhersehbarkeit hinzu, wann und wo Hypothekenausfälle auftreten können, wobei nur wenige Ausfälle möglicherweise verheerende Folgen haben. New York Community Bancorp sagte, die Erhöhung der Gebühren stehe im Zusammenhang mit einem Genossenschaftsgebäude und einer Büroimmobilie.

Während Büros für Immobilieninvestoren ein besonderes Anliegen darstellen, besteht das größte Immobilienengagement des Unternehmens aus Mehrfamilienhäusern, wo die Bank Wohnbaukredite in Höhe von rund 37 Milliarden US-Dollar hält. Fast die Hälfte dieser Kredite ist durch mietpreisgebundene Gebäude besichert, was sie anfällig für die im Jahr 2019 verabschiedeten Vorschriften des Staates New York macht, die die Möglichkeit der Vermieter, die Mieten zu erhöhen, streng einschränken.

Ende letzten Jahres nahm die Federal Deposit Insurance Corporation einen Abschlag von 39 % in Anspruch, als sie rund 15 Milliarden US-Dollar an Krediten verkaufte, die durch mietpreisgebundene Gebäude besichert waren. Ein weiteres Zeichen für die Herausforderungen, mit denen diese Gebäude konfrontiert sind, war, dass im Dezember fast 4,9 % der mietstabilisierten Gebäude in New York City, die verbriefte Kredite tragen, in Zahlungsverzug waren, dreimal so viel wie bei anderen Wohngebäuden, so die Analyse von Tripp basierend auf dem Zeitpunkt Immobilien gingen in Konkurs. Gebäude.

„Konservativer Kreditgeber“

New York Community Bancorp, das letztes Jahr einen Teil der Signature Bank übernommen hat, gab am Mittwoch bekannt, dass 8,3 % seiner Wohnbaukredite als ausgefallen gelten, was bedeutet, dass sie einem hohen Ausfallrisiko ausgesetzt sind.

„Die Zentralbank von New York war im Vergleich zur Signature Bank ein konservativerer Kreditgeber“, sagte David Aviram, Direktor bei Maverick Real Estate Partners. „Da jedoch durch mietstabilisierte Mehrfamilienhäuser besicherte Kredite einen größeren Prozentsatz des Mietbuchs der New York Commercial Bank ausmachen als ihre Gegenstücke, könnte die Änderung der Mietgesetze im Jahr 2019 größere Auswirkungen haben.“

Der Druck auf Banken, ihr Engagement in Gewerbeimmobilien zu reduzieren, nimmt zu. Während einige Banken im vergangenen Jahr aufgrund der Unsicherheit den Verkauf vorrangiger Kredite eingestellt haben, wird erwartet, dass sie nun, da sich der Markt auftaut, mehr Schulden vermarkten werden.

Die Canadian Imperial Bank of Commerce hat kürzlich mit der Vermarktung von Krediten für notleidende Büroimmobilien in den Vereinigten Staaten begonnen. Während US-Bürokredite nur 1 % des gesamten Vermögensportfolios ausmachen, sind die Gewinne von CIBC aufgrund höherer Rückstellungen für Kreditverluste in diesem Sektor zurückgegangen.

„Der Anteil der Kredite, die Banken bislang als überfällig gemeldet haben, ist im Vergleich zu den Ausfällen, die in den Jahren 2024 und 2025 auftreten werden, ein kleiner Stein auf dem heißen Stein“, sagte Aviram. „Banken sind immer noch diesen erheblichen Risiken ausgesetzt, und ein möglicher Zinsrückgang im nächsten Jahr wird die Probleme der Banken nicht lösen.“

– Mit Unterstützung von Sally Bakewell.

(Aktualisierungen zur Immobilienwarnung der Aozora Bank im zweiten Absatz)

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